「不動産相続でトラブルが起こりやすいパターン」と事前に専門家に相談する重要性とメリット

不動産を相続すると、何かとトラブルが生じやすいので注意が必要です。
トラブルが起こりやすいパターンを知っておけば、回避しやすくなるでしょう。

実際、不動産トラブルの大多数は、事前に専門家へ相談しておくことで防止できます。

今回は不動産相続で起こりやすいよくあるトラブル事例（パターン）や事前に専門家へ相談する重要性、メリットをお伝えします。

不動産を相続するご予定のある方、相続した方はぜひとも参考にしてみてください。

1.不動産相続でよくあるトラブル

不動産を相続したときには、以下のようなトラブルが発生するケースが多々あります。
あてはまるものがないか、チェックしてみてください。

1-1．不動産の分け方について意見が合わない

不動産の分け方にはいくつかの種類があります。
相続人同士で分け方について意見が合わないと、遺産分割ができません。

不動産の遺産分割方法

• 現物分割…不動産をそのまま分ける方法
• 代償分割…誰か1人の相続人が不動産を受け取り、他の相続人へ代償金を払って清算する方法
• 換価分割…不動産を売却し、経費を引いた残りを現金で分配する方法

たとえばある相続人が「不動産を自分で引き継ぎたい」と主張しても、他の相続人が納得しないケース、1人が換価分割を希望するけれども、他の相続人は「親の資産を遺したい」と希望する場合などには遺産分割協議がまとまりません。

意見が割れるといつまでももめてしまいます。

1-2.不動産の評価額で争いが生じる

不動産の遺産分割を行う場合「評価」をしなければならない場面がよくあります。
たとえば代償分割の場合、評価額に従って代償金を計算するのが一般的です。

ところが不動産の評価方法は一律ではありません。時価といっても査定する不動産会社によって金額が変わってきます。
その結果、相続人同士で「いくらの評価が適切か」意見が合わずもめてしまうケースが多々あります。
評価額が定まらないと代償分割できないので、いつまでたっても遺産分割ができません。

1-3．代償金を払えず不動産売却を余儀なくされる

不動産に居住する相続人がいる場合、通常は引き続いて住みたいと考えるでしょう。
しかし不動産を取得するには通常、他の相続人へ代償金を払わねばなりません。支払いができなければ代償分割はできないので、不動産を売却せざるを得なくなります。
すると、相続人はそれまで住んでいた家を退去しなければなりません。
不動産トラブル対策をしておかないと、被相続人と同居の相続人が家を失うリスクが発生します。

1-4.兄弟仲が悪化する

相続不動産関係で兄弟姉妹において紛争が発生してしまうと、兄弟仲が著しく悪化するケースが多々あります。
家庭裁判所で調停、審判となって3年以上も紛争を続けてしまう事例も珍しくありません。
親が存命の際には仲が良くても不動産トラブルをきっかけに絶縁してしまうケースも多いので「うちにはトラブルなんて関係がない」などと油断しないようにしましょう。

1-5.相続税を払えない

不動産を相続すると、高額な相続税が発生するケースも多々あります。
相続税がかかる場合、相続発生後10か月以内に申告と納税をしなければなりません。
支払い方法は「現金一括」となります。

ところが遺産の大多数が不動産の場合、現預金がないので相続税を支払えません。
延滞税や加算税が掛かる可能性もあります。

不動産の相続を予定しているなら、相続税対策も検討しておくべきといえるでしょう。

1-6.共有になって放置される

不動産を相続したとき、遺産分割協議をしなければ不動産は「共有」になります。
共有とは、複数の人が不動産の所有権を部分的に取得している状態です。
共有不動産については、1人1人の相続人が自由に管理処分できません。
使用や維持に必要な行為は単独でもできますが、活用や売却などを行うには他の共有者の同意が必要となります。

他の共有者と意見が合わなかったら賃貸活用や抵当権を設定したローン借入、処分などができないので、結局放置されるしかなくなります。

固定資産税についても共有者が持分割合に応じて払わねばなりません。清算に応じない相続人がいるとトラブルに発展してしまいます。

1-7.名義変更されず放置される

不動産を相続したら、相続人名義へ変更しなければなりません。
ところが不動産の名義変更登記には手間や費用がかかるので、きちんと対応しない方がおられます。すると不動産の名義がいつまでも被相続人のままになり、混乱が生じます。
また現時点では不動産の相続登記は義務ではありませんが、今後不動産登記法の改正によって義務化されることが決まっています。
そうなったら、登記せずに放置していると過料のペナルティを受けるリスクも発生します。

1-8．さらに相続が起こって持分が細分化される

不動産の遺産分割を行わずに共有状態で放置した場合、共有者が死亡するとさらに共有持分が細分化されてしまいます。
売却や活用はますます困難となり、もはや誰が共有者になっているのか把握するのも難しくなってしまうでしょう。

以上のように、不動産を相続するとさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
できるだけ早い段階で相続対策を行っておきましょう。

2.不動産相続で事前に専門家へ相談する必要性とメリット

不動産の相続を予定している場合、各種の専門家へ相談しておくとトラブルを避けやすくなるものです。
以下では専門家の種類ごとに事前に相談する必要性やメリットをお伝えします。

2-1.弁護士、行政書士や司法書士

弁護士、行政書士や司法書士（行政書士資格を併用している方が多数です）に相談すると、以下のような手助けをしてくれるメリットがありあす。

遺言書作成によりトラブルを防止

不動産トラブルを避けるには、遺言書が非常に役立ちます。
遺言書で誰にどの不動産を相続させるのか、どういった方法で分割するのか指定しておけば、相続人が自分たちで遺産分割方法を決める必要がありません。
共有状態のまま放置されることもないでしょう。
弁護士や行政書士などの専門家は遺言書を作成してくれるだけではなく、事案に応じた最適な遺言内容についてもアドバイスしてくれます。
遺言書が無効にならないよう、適切な要式に従って作成してくれるのも安心材料の一つといえます。

生前贈与について相談に乗ってくれる

不動産トラブルを防ぐには、生前贈与も有効な対処方法となります。
生前贈与しておけば、相続人が自分たちで不動産の分け方を決める必要もありません。
相続開始の4年以上前に生前贈与したら相続税の対象にもならないので、納税資金の心配もせずに済みます。

ただ自己判断で生前贈与すると法律上の要件を満たさず、後に贈与を否定されるリスクが発生します。弁護士などの法律家に相談してきちんと契約書を作っておけば、有効な生前贈与ができてトラブルを避けられるメリットがあるでしょう。

遺留分対策もできる

遺言書を作成したり生前贈与したりする際には、「遺留分」に注意が必要です。遺留分を侵害してしまうと、遺留分の権利者が侵害者へ「遺留分侵害額請求」を行って紛争の種になってしまう可能性があるからです。
弁護士などの専門家に遺言書作成や生前贈与について相談すると、遺留分を侵害する可能性があるかどうかも判定してくれます。
できるだけ遺留分を侵害しない内容の遺言や贈与方法をアドバイスしてくれるので、トラブル対策に役立つでしょう。

家族信託や成年後見について相談できる

相続トラブル対策としては「生前の財産管理」も重要です。財産管理がしっかりできていないと、いざ相続が発生したときにどういった遺産があるのかわからず相続人たちが混乱してしまう可能性があるためです。ときにはお互いが疑心暗鬼になって相続トラブルにも発展してしまうでしょう。
弁護士などの専門家に相談すると、成年後見制度や家族信託契約を用いた効果的な生前の財産管理方法を提案してもらえます。

遺産目録の作成なども依頼できるので、老齢になったときの財産管理に不安があれば早めに相談してみましょう。

2-2.税理士

税理士には以下のような相談ができます。

生前贈与について相談に乗ってくれる

生前贈与によって相続対策するときには、贈与税に注意しなければなりません。予想外に高額な贈与税がかかってしまうと、対策も逆効果となってしまいます。
税理士に相談すれば、さまざまな贈与税の控除制度についてアドバイスを受けられます。
適用条件を満たすかどうかや必要な書類の用意、贈与税申告なども任せられるので、節税対策は万全となるでしょう。

相続税の納税資金について相談に乗ってくれる

不動産を相続する際には納税資金について意識しておく必要があります。
税理士に相談すれば、不動産を売却して資金を作る方法や生命保険を活用したりして、相続人が納税資金に困らない対策方法を助言してもらえるものです。

相続発生後に相続人を困らせないように、早めに税理士に相談して生前から納税資金を意識した対策を整えておきましょう。

相続税の申告を依頼できる

生前から税理士に相談しておけば、いざ相続が発生したときにスムーズに対応できます。
相続発生後、相続人たちが速やかに税理士に相談に行って正しく税額を計算し、期間内に相続税を納めることができれば税務リスクは大きく低減されるでしょう。

2-3.司法書士

相続登記を依頼できる

司法書士には相続登記を依頼できます。生前から司法書士に遺言書作成などを依頼して懇意にしておけば、いざ相続が発生したときに相続人たちがスムーズに相続登記できるので、登記されずに放置されるトラブルを防げます。

相続した不動産の活用も相談できる

司法書士には不動産会社と提携している人が多数います。相続発生後、不動産の活用についても相談ができるので、相続人にとっては大きなメリットとなる事例が多々あります。

2-4.弁護士

万が一トラブルが発生してもスムーズに対応できる

数ある専門家の中でも、代理人として交渉や調停、審判などができるのは弁護士のみです。生前に弁護士に相談してパイプを作っておけば、いざ相続が発生してトラブルが発生したときにも対応を依頼して、紛争を早期解決しやすくなるメリットがあります。

不動産相続ではトラブルが発生しやすいので、まずは紛争のパターンを知りましょう。紛争予防のため、各種の専門家に相談してみて下さい。