相続登記を義務化する改正法が成立、2024年4月までに施行されます！

土地や建物を相続したら「相続登記」をすべきです。きちんと登記をしなければ不動産が誰のものかわかりにくく、さまざまなトラブルのもとになってしまいます。

最近の法改正により、2024年には相続登記が義務化される運びとなりました。今回は相続登記を義務づける法律の内容や違反した場合のペナルティ、改正法の施行時期や不動産を相続したときの対処方法を解説します。

1.相続登記を義務化する法律とは

相続登記を義務化する法律は「不動産登記法」です。
2021年4月28日「民法等の一部を改正する法律」が成立し、その中に相続登記を義務化する不動産登記法の改正が盛り込まれました。

相続登記を義務化した理由、背景事情

今回の法改正によって相続登記が義務化されたのは、適切に登記が行われず放置される不動産が増加したためです。
名義変更未了の不動産が増加すると、誰が真の所有者かわかりません。国や自治体が公共事業や災害復興事業、再開発などを行おうとしても、所有者不明の土地が障害となって進められない事態が発生しました。また誰も適切に管理しなければ土地や建物が荒れてしまい、周辺環境を悪化させる可能性もあります。
相続登記しないまま何代も相続が繰り返されることによって権利が細分化され、遺産分割協議や登記が困難となってしまうケースも数多く発生しました。
所有者不明の土地は誰も固定資産税を払わないので、自治体の税収も圧迫されてしまいます。

このように相続登記が行われないために多種多様な問題が生じたため、「未登記の土地問題」は近年の社会問題となっていたのです。そこで今般、相続登記の義務化によって未登記の不動産をなくすべく、法改正が行われました。

2.改正法の主な内容

2-1.相続登記の義務化

改正法により、相続した土地や建物の相続登記が義務化されます。
現在の法律では相続登記は義務ではなく期限もないため、手間や費用がかかるから、といった理由で放置する人が数多く存在しています。
法改正後は不動産を相続した場合、一定期間内に相続登記しないと違法状態になってしまいます。

相続登記の期限

改正法による相続登記の期限は以下の通りです。

• 自分のために相続の開始があったことを知り、相続や遺贈によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内

つまり「被相続人が死亡して、自分が相続人となった、あるいは遺贈を受けたと知った時点から3年以内」に相続登記しなければなりません。
相続した場合だけではなく遺言によって遺贈された人にも登記が義務づけられるので注意しましょう。

2-2.義務を怠った場合のペナルティ

相続登記義務に違反して期限を超過してしまったときには「10万円以下の過料」というペナルティが課されます。過料は行政罰であり刑罰ではないので、前科はつきません。

2-3.共有の相続登記を修正する場合の期限

複数の相続人がいて、話し合っても誰が不動産を取得するか話し合いがまとまらないケースもよくあります。そういった場合、3年の期限内に「法定相続分」で共有登記すればペナルティは受けません。
しかし後日あらためて遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を相続したときには「遺産分割の日から3年以内」にあらためて遺産分割協議の内容を反映した登記をする必要があります。

2-4.相続人申告登記制度の創設

今回の法改正により「相続人申告登記」という制度が創設されました。
相続人申告登記とは、通常の相続登記より簡易な登記方法です。登記官へ「所有名義人が死亡して相続が開始したこと」「自分が相続人であること」を申し出ると、登記官が登記簿に「申告登記があったこと」や申出人の氏名、住所等の情報を書き込みます。これにより、申出人は相続登記の義務を果たした扱いとなり、3年が経過しても過料のペナルティを受けません。
たとえば遺産分割協議を行っても誰が相続するか決められない場合などに、とりあえず相続人申告登記を行っておくメリットがあります。

ただし相続人申告登記は相続登記そのものではありません。
後日、遺産分割協議が成立して不動産の取得者が決まったら、遺産分割協議が成立した日から3年以内に真正な相続登記を行う必要があります。

2-5.登記手続の簡略化

現在の法律では、遺贈によって登記する場合、相続人全員と受遺者が共同で登記申請しなければなりません。しかしそれでは受遺者に負担がかかり期間内の登記が難しくなる可能性があるので、「相続人に対する遺贈」の場合には受遺者が1人で遺贈登記を申請できるようになります。

またいったん法定相続分で相続登記がされていて、後日遺産分割協議がまとまったために持分移転登記をする場合などには、「更正登記」という簡単な方法で持分を取得する相続人が1人で登記申請できるようになります。

更正登記できるケースの例

• 遺産分割協議、調停、審判による登記
• 他の相続人が放棄したことによって所有権を取得した場合の登記
• 遺言書によって相続人となるよう指定された場合の登記

2-6.住所や氏名の変更登記も義務化

相続登記に加えて、所有者の氏名や住所が変更されたときの変更登記も義務化されます。
期限は変更された日から2年以内です。
遅れると5万円以下の過料の制裁が課される可能性があります。

また登記官が個人の住基ネットや法人の商業登記・法人登記システムによって氏名名称、住所、所在地等の変更情報を把握した場合、職権で変更登記できるようになります。
ただし個人の場合、本人の申出が必要です。

3.相続登記を義務化する法律が施行される時期

相続登記を義務化する法律が施行される時期は「法律成立日から3年以内」とされており、明確ではありません。
成立日が2021年4月28日なので、遅くとも2024年4月28日までには施行される予定です。

3-1.施行日前に不動産を相続した場合

相続登記を義務化する法律は、改正法の施行日前に相続した人にも適用されます。
現在は相続登記をしなくてもペナルティを受けませんが、改正法の施行後も放置していると、過料の制裁を受ける可能性があります。
2024年には施行される予定なので、現在登記していない状態であれば、早めに相続登記を済ませましょう。

3-2.施行日前に相続した人に適用される期限

改正法の施行日前に不動産を相続した人に適用される相続登記の期限は以下の通りです。

• 相続開始と相続や遺贈による所有権取得を知ってから3年
• 改正法の施行日から3年

上記の「遅い方の時期」が登記の期限となります。

たとえば相続開始が2021年10月1日、改正法の施行日が2024年4月1日の場合、改正法施行日の3年後である2027年4月1日が期限となります。

4.土地所有権を国庫に帰属させる制度の創設

相続登記の義務化と合わせて、土地の所有権を国庫に帰属させる制度が作られました。
「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」によって認められる制度です。
現在の法制度では、土地を相続したくなくても所有権の放棄ができません。
望まない人が土地を相続すると、登記も管理も行われない可能性が高くなり、所有者不明土地が増える原因となってしまいます。そこで新法は、望まない土地を相続、遺贈した人が国へ申告して土地の所有権を国庫に帰属させる制度を定めました。

ただし土地を国庫に帰属させる際には審査があり、必ず引き取ってもらえるとは限りません。管理や処分に過大な労力や費用がかかると判断されると、引き取ってもらえない可能性が高くなります。

たとえば以下のような土地は引き取り不可能とされます。

• 建物が建っている土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 特定有害物質によって汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地
• 管理に過分の費用又は労力を要する崖地
• 通常の管理又は処分を阻害する工作物や車両、樹木などの物が存する土地
• 除去しなければ通常の管理や処分をできない有体物が地下に存する土地

土地を国庫に帰属させたい場合、申請者は土地の管理に必要な費用を払う必要もあります。

5.土地を相続したときの対処方法

改正法や新法を踏まえて土地を相続したときの対処方法をまとめます。

• 3年以内に遺産分割協議を行って登記する
• 3年以内に共有登記をする
• 3年以内に相続人申告登記を行い、後日本登記をする
• 3年以内の早めに売却する
• 相続放棄する

具体的には不動産の状況、評価額などによって個別に対処方法を判断しましょう。

今回の法改正により、法律施行日前に相続した方にも相続登記が義務付けられ、違反するとペナルティも課されます。まだ相続登記していない方は早めに申請しましょう。
自分で行うのが手間になる場合、司法書士へ相談してみてください。